Kemphaansduin 203, Ballum
Unlock full financial data
Get revenue, ROI calculations, AI audits, and investment scores for every property.
The listing mentions holiday letting
Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.
Does not cover its running costs
On the revenue this property is modelled to earn and the annual charges deducted above, the costs exceed the rental income. The yield is shown as 0% rather than as a negative number — treat it as a cost to carry, not a return.
Recreational zoning (recreatiewoning)
Recreatiebestemming: the home is zoned for holiday use, which is the cleanest route for short-let investment. Permanent year-round residence is often not permitted — the listing does not say either way, so verify the bestemmingsplan with the municipality.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 10.4% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch box 3 — a deemed return on the asset's value, not a tax on the rent received. Park charges and a letting-agency share are deducted where they apply. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Description
Uniek duinhuis op toplocatie nabij Ballum – wonen midden in de natuur Op één van de mooiste locaties van het eiland, midden in de duinen en op korte afstand van het charmante dorp Ballum, ligt dit bijzondere duinhuis. Een zeldzame plek waar rust, ruimte en natuur samenkomen. Vanuit de woning geniet u van een vrij uitzicht over het omliggende duingebied, weidse wolkenluchten en schitterende zonsondergangen die het dagelijks decor vormen. De 4-persoons woning is compact en sfeervol en recent gemoderniseerd. Zowel de binnen- als buitenzijde zijn onlangs geschilderd en de vernieuwde keuken is voorzien van moderne inbouwapparatuur. Hierdoor is de woning instapklaar en comfortabel, met behoud van het authentieke, natuurlijke karakter. De ligging is werkelijk uniek. Het duinhuis wordt omringd door een royale tuin die volop privacy biedt. In de zomermaanden staat de tuin prachtig in bloei en dankzij het zonnige terras op het zuiden is dit een heerlijke plek om in alle rust te ontspannen en van het buitenleven te genieten. Op korte afstand bevinden zich diverse speelfaciliteiten voor kinderen en een openluchtzwembad, wat de woning ook zeer geschikt maakt voor gezinnen en recreatief gebruik. De woning wordt momenteel succesvol verhuurd, wat dit object ook interessant maakt als beleggings- of recreatiewoning. Indeling Begane grond: - Hal met wasruimte - Toilet, douche en wastafel - Trapopgang naar de verdieping - Woonkamer met open keuken Verdieping: - Overloop - Twee tweepersoonsslaapkamers - Eén eenpersoonsslaapkamer met wastafel Buiten: - Zonnig terras - Berging - Royale tuin met eigen parkeergelegenheid Kortom: een unieke kans voor natuurliefhebbers die op zoek zijn naar een bijzondere woning op een uitzonderlijke locatie, met volop rust, privacy én een aantrekkelijk verhuurperspectief. Nieuwsgierig geworden? Maak snel een afspraak voor een bezichtiging en ervaar deze unieke plek zelf.
Airbnb Match Identified
Photo-verified · 100% confidence
Calendar-Tracked Performance
We track this exact listing's availability calendar daily. Over the recent 3-month window it was booked 76% of nights at an average of $318/night. This is observed performance for this property — not an estimate from comparables. The projections below deliberately stay on the area's market median rather than this single window, so short-window peaks or gaps don't swing the underwriting — where they differ, treat this card as the listing's own track record and the model as the conservative base case.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured asking-to-booked factor (~−33% on Bali). Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Total return estimate
OptionalNet yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Ask Brixfox AI
Conversational analysis — questions about this listing, answered from real data.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Where it sits — and the comps around it
The Airbnb listings behind the market evidence above, on the map.
Location
Ballum
Approximate area
Loading Map...
Villa Scorecard
Upgrade to Pro to see full scorecard analysis
Interested in this property?
Your inquiry goes directly to the listing agent — with your Brixfox analysis attached, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Brixfox adds no fee.
Data Sources & Methodology
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — management or self-managed OTA + staff/local operations, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.