Oesterdam 135, Tholen

Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.

Permanente bewoning niet toegestaan (recreatiebestemming): this is a holiday-zoned home and may not be used as a year-round primary residence.

The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.

After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 8% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch Box 3 — a deemed return of 6.00% on the home's value, taxed at 36%, not a tax on the rent received. Park charges (the listing's figure where it states one, otherwise a market assumption you can edit in the P&L), utilities and a letting-agency share are deducted. Financing lowers the Box 3 bill — debt counts against it at a 2.70% forfait — and is not modelled here. Rental turnover above €20,000 a year falls under 21% BTW — the lodging rate since 1 January 2026; camping pitches keep 9% — below it the KOR applies. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.

Property details

Listing text from the makelaar, in Dutch

Royaal recreëren op zeer gunstige ligging in het park Waterrijk Oesterdam – 8-persoons villa op 1.142 m² eigen grond met eigen ligplaats voor de boot op loopafstand! Ruimte, privacy en de mogelijkheid om vanaf uw eigen ligplaats het water op te gaan. Oesterdam 135 combineert deze eigenschappen op een bijzondere locatie binnen Waterrijk Oesterdam. De vrijstaande recreatievilla biedt plaats aan 8 personen en staat op een royaal hoekperceel van maar liefst 1.142 m² eigen grond. Met 96 m² woonoppervlakte, vier slaapkamers, twee badkamers en een eigen ligplaats op loopafstand is dit een compleet recreatieverblijf voor zowel eigen gebruik als verhuur. Met name de omvang van het perceel maakt deze villa onderscheidend. De woning wordt omringd door een ruime tuin en beschikt over meerdere terrassen, een groot gazon en volop mogelijkheden om zowel in de zon als beschut buiten te verblijven. De ligging op de hoek zorgt daarbij voor een prettig gevoel van vrijheid en privacy. De villa verkeert in een goede staat van onderhoud en de volledige inboedel is ter overname. Wie de woning (gedeeltelijk) wil verhuren, kan gebruikmaken van de verhuurmogelijkheden via Waterrijk Oesterdam, waarbij beheer en verhuur uit handen kunnen worden genomen. Kenmerken: - Vrijstaande recreatievilla geschikt voor 8 personen - Bouwjaar 2011 - Gelegen op maar liefst 1.142 m² eigen grond - 96 m² woonoppervlakte - Royale woonkamer met open haard en complete keuken - Vier slaapkamers en twee badkamers, waarvan 1 slaapkamer en badkamer op de begane grond - Eigen ligplaats voor een boot op loopafstand - Parkeerplaats op eigen terrein voor 2 auto's - Zeer royale tuin op het noordwesten - Gelegen aan het Zoommeer en nabij de Oosterschelde - Energielabel B - Volledige inboedel ter overname, meerprijs € 10.000,= - Verhuuropbrengsten op aanvraag Recreëren tussen land en water Waterrijk Oesterdam ligt direct aan het Zoommeer en vormt daarmee een aantrekkelijke uitvalsbasis voor liefhebbers van watersport en het Zeeuwse buitenleven. De eigen ligplaats bevindt zich op loopafstand van de villa, zodat u eenvoudig met de boot het water op kunt. Ook voor zwemmen, suppen en andere vormen van watersport biedt de omgeving volop mogelijkheden. Wie liever op het land blijft, vindt in de omgeving verschillende fiets- en wandelroutes door het Zeeuwse landschap. De combinatie van water, natuur en de centrale ligging tussen Zeeland en West-Brabant maakt Oesterdam tot een veelzijdige recreatiebestemming. Indeling Begane grond De entree geeft toegang tot een ruime hal met meterkast en toiletruimte. Vanuit de hal bereikt u de woonkamer met open keuken. De royale woonkamer met houtkachel vormt een aangename leefruimte en staat in open verbinding met de lichte, strak uitgevoerde keuken. Openslaande deuren in de woonkamer en een tuindeur in de keuken zorgen voor direct contact met het terras en de tuin en maken de royale buitenruimte daadwerkelijk onderdeel van het verblijf. Aan de voorzijde van de villa bevindt zich een ruime slaapkamer met een eigen moderne badkamer. Deze is uitgevoerd met een inloopdouche en dubbele wastafel met meubel. Tevens bevinden zich in de badkamer de aansluitingen voor de wasmachine en droger en een loopdeur naar buiten. Dankzij deze slaapkamer en badkamer beschikt de woning ook op de begane grond over een compleet slaap- en sanitairprogramma. Daarnaast is er een praktische berging aanwezig, die van buitenaf bereikbaar is en tevens via een buitendeur vanuit de woonkamer toegankelijk is. Hier bevindt zich ook de opstelling van de cv-ketel (2011). Eerste verdieping Vanaf de overloop zijn drie ruime slaapkamers en de tweede badkamer bereikbaar. De moderne badkamer is voorzien van een ligbad met douchefunctie, toilet en dubbele wastafel. Buitenruimte De buitenruimte verdient bij deze villa nadrukkelijk de aandacht. Aan de voorzijde bevinden zich een ruime oprit en een diepe voortuin. Achter de woning strekt zich de zeer royale tuin op het noordwesten uit. Direct aan de woning bevindt zich over de volledige breedte een overstek / overkapping, waardoor er ook op minder zonnige dagen comfortabel buiten kan worden gezeten. Verderop in de lager gelegen tuin is een tweede terras ingericht als loungeplek. Het grote gazon biedt daarnaast volop ruimte voor recreatie en vormt bijvoorbeeld een ideale speelplek voor kinderen. Dankzij de omvang van het perceel en de verschillende buitenruimtes is er gedurende de dag altijd een geschikte plek te vinden om buiten te verblijven. Omgeving Vanaf Waterrijk Oesterdam zijn zowel Zeeland als West-Brabant goed bereikbaar. Het historische stadje Tholen beschikt over een sfeervol centrum met winkels, restaurants en terrassen en ligt op korte rijafstand. Ook de aansluiting richting Bergen op Zoom is gunstig. Bergen op Zoom is binnen circa 20 minuten bereikbaar en Breda binnen ongeveer 40 minuten. Ook steden als Rotterdam en Antwerpen bevinden zich op comfortabele rijafstand. Oesterdam 135 zelf ervaren? De combinatie van een uitzonderlijk ruim perceel, vier slaapkamers, twee badkamers, veel privacy en een eigen ligplaats maakt Oesterdam 135 tot een bijzonder compleet recreatieverblijf op Waterrijk Oesterdam. Neem contact op met Leunis Makelaars voor het plannen van een bezichtiging. Wij laten u de villa en de mogelijkheden graag persoonlijk zien.