Gruttolaan 218, Ballum
Unlock full financial data
Get revenue, ROI calculations, AI audits, and investment scores for every property.
The listing mentions holiday letting
Letting is referred to in the listing, but the text does not say under which regime — free independent letting or a park rental pool. Which of the two applies materially changes net yield, so treat it as the first question to the selling agent.
Does not cover its running costs
On the revenue this property is modelled to earn and the annual charges deducted above, the costs exceed the rental income. The yield is shown as 0% rather than as a negative number — treat it as a cost to carry, not a return.
Recreational zoning (recreatiewoning)
Recreatiebestemming: the home is zoned for holiday use, which is the cleanest route for short-let investment. Permanent year-round residence is often not permitted — the listing does not say either way, so verify the bestemmingsplan with the municipality.
Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent year-round residence is often not permitted — verify the municipality’s rules before buying.
The Netherlands has no national short-let register, so this is read from the listing — not a permit. Letting rules are set per municipality (and per park contract); confirm both with the gemeente and the seller before you buy. Guests pay toeristenbelasting per night wherever letting is allowed.
After-tax basis: net yield is on the all-in acquisition cost (asking price plus 10.4% overdrachtsbelasting, notary, legal and furnishing) and after Dutch box 3 — a deemed return on the asset's value, not a tax on the rent received. Park charges and a letting-agency share are deducted where they apply. Box-3 rules are under reform; confirm with a Dutch tax adviser.
Property details
Description
Op een rustige locatie aan de rand van een prachtig natuurgebied staat deze in 2024 gebouwde recreatievilla, waar luxe, comfort en een hoogwaardige afwerking samenkomen. De woning is ontworpen voor ontspannen verblijven in ieder seizoen en biedt tegelijkertijd uitstekende mogelijkheden voor recreatieve verhuur. Daarmee is deze villa een aantrekkelijke investering voor liefhebbers die op zoek zijn naar een kwalitatief hoogwaardig recreatieobject op Ameland. De villa beschikt over een gebruiksoppervlakte van circa 113 m² en is geschikt voor zes personen. De begane grond is ingericht rondom een royale en lichte leefruimte, waar de woonkamer met haard en de moderne open keuken samen een uitnodigende plek vormen om te ontspannen. Het kookeiland, de ruime eethoek en de directe verbinding met het terras maken deze ruimte bijzonder geschikt voor zowel korte als langere verblijven. Daarnaast bevindt zich op de begane grond een comfortabele tweepersoonsslaapkamer met een eigen badkamer en suite, een gastentoilet en een ruime Finse sauna. Via de buitendeur naast de sauna bereikt u direct de buitendouche, een aangename voorziening na een bezoek aan het strand of een ontspannen saunasessie. Op de eerste verdieping bevinden zich nog twee ruime tweepersoonsslaapkamers en een complete badkamer met ligbad, douche, wastafel en toilet. Ook zijn een wasmachine en droger aanwezig, wat het comfort tijdens langere verblijven verder vergroot. De indeling met drie slaapkamers en twee badkamers is terug te zien op de aangeleverde plattegrond. Buiten biedt het royale terras alle ruimte om in alle rust van het eilandgevoel te genieten. De tuin is groen ingericht en vormt een prettige plek om buiten te zitten en heerlijk te relaxen. De ligging is werkelijk ideaal. Het Noordzeestrand bevindt zich op ongeveer 1,5 kilometer afstand en ook het centrum van Ballum is eenvoudig te voet of per fiets bereikbaar. Hier vindt u onder meer een supermarkt, diverse horecagelegenheden en fietsverhuur. In de directe omgeving liggen daarnaast het openluchtzwembad en de tennisbaan van Roosdunen, terwijl de natuurgebieden rondom Ballum volop mogelijkheden bieden om te wandelen en te fietsen. Voor beleggers biedt deze villa bovendien een interessante extra mogelijkheid. De naastgelegen, identieke recreatievilla aan Gruttolaan 219 is eveneens beschikbaar. Door beide woningen gezamenlijk aan te kopen ontstaat een uitstekende kans om het verhuuraanbod uit te breiden en grotere gezelschappen of meerdere reisgezelschappen tegelijkertijd te accommoderen.
Revenue assumptions
Derived from the comparable Airbnb listings below. The headline ADR is the expected BOOKED rate — nearby asking prices corrected by our measured asking-to-booked factor (~−33% on Bali). Occupancy is calibrated against tracked reference homes nearby. Comp cards below show raw asking prices.Investment basis
The true all-in acquisition cost — asking price plus purchase costs, renovation and furnishing. Every yield on this page is computed against this total, not the asking price.Total return estimate
OptionalNet yield plus an appreciation assumption you choose. Appreciation is a forward-looking assumption, not data — which is why it defaults to 0% and is kept out of the yield figures above.Ask Brixfox AI
Conversational analysis — questions about this listing, answered from real data.
Try one of these
Create a free account to ask 2 free AI questions — Pro is unlimited.
Where it sits — and the comps around it
The Airbnb listings behind the market evidence above, on the map.
Location
Ballum
Approximate area
Loading Map...
Villa Scorecard
Upgrade to Pro to see full scorecard analysis
Interested in this property?
Your inquiry goes directly to the listing agent — with your Brixfox analysis attached, so you arrive as a qualified buyer, not a cold email. Brixfox adds no fee.
Data Sources & Methodology
ROI calculations use verified Brixfox Intelligence rental data. Operating costs are modelled per line — management or self-managed OTA + staff/local operations, cleaning residual, utilities & insurance, local taxes — with every rate editable in the Financial analysis P&L above. Gross revenue is identical in both management scenarios. Market factors in Netherlands may impact actual yields.