Kemphaansduin 206, Ballum

Niets in deze advertentie zegt of de woning aan vakantiegasten verhuurd mag worden, of onder welke regeling. Bij een recreatiebestemming is toeristische verhuur meestal het beoogde gebruik, maar de gemeente en, op een park, het parkcontract beslissen.

Recreatiebestemming (recreatiewoning): permanent wonen is vaak niet toegestaan. Controleer de regels van de gemeente voordat je koopt.

Nederland heeft geen landelijk register voor vakantieverhuur, dus dit is gelezen uit de advertentie en is geen vergunning. De verhuurregels verschillen per gemeente (en per parkcontract); controleer beide bij de gemeente en de verkoper voordat je koopt. Waar verhuur is toegestaan, betalen gasten per nacht toeristenbelasting.

Basis na belasting: het nettorendement is berekend over de totale aankoopsom (vraagprijs plus 8% overdrachtsbelasting, notaris, juridische kosten en inrichting), en na de Nederlandse Box 3-heffing: een forfaitair rendement van 6,00% over de waarde van de woning, belast tegen 36%, geen belasting over de ontvangen huur. Parkkosten (het bedrag uit de advertentie als die het noemt, anders een marktaanname die je in de exploitatieberekening kunt aanpassen), energie en water en het aandeel van het verhuurbureau zijn afgetrokken. Financiering verlaagt de Box 3-heffing (schulden tellen mee tegen een forfait van 2,70%), maar is hier niet meegerekend. Boven een verhuuromzet van €20.000 per jaar geldt 21% btw (het tarief voor logies sinds 1 januari 2026; kampeerplaatsen houden 9%); daaronder geldt de KOR. De Box 3-regels worden herzien; laat het nakijken door een Nederlandse belastingadviseur.

Kenmerken

Advertentietekst van de makelaar

Ontdek de magie van Villa Kwikstaart - jouw exclusieve toevluchtsoord met de duinen als voortuin! Stel je voor: een rietgedekte parel, Villa Kwikstaart, genoemd naar de Kwikstaarten die er hun thuis vonden tijdens de bouw. Dit adembenemende ruim opgezette huis strekt zich uit over een woonoppervlakte van 270m². Je voelt jezelf al snel thuis in deze prachtige met oog voor details gebouwde villa. Een zeldzaam juweel dat rust aan de rand van het grootste binnenduingebied van de Waddeneilanden - een waar natuurwonder als Natura2000-gebied. Vanuit je raam of zittend op je bank voor het huis, word je getrakteerd op een weergaloos panoramisch uitzicht met een telkens veranderend duinlandschap. Een waar paradijs voor natuurliefhebbers, waar je omgeven wordt door een oase van sereniteit en exclusiviteit. Stap binnen in Villa Kwikstaart en ervaar de zorgvuldige en minutieuze architectuur met vele op maat gemaakte houten details. Van het prachtige balkenplafond tot de charmante Amelandse deuren, doordacht verspreid op verschillende plekken, elk detail ademt karakter en stijl. De erkers in de ramen bieden je het beste uitzicht en brengen het buitenleven naar binnen. Voor de koelere dagen omhult de warmte van de Finse sauna en de knusse houthaard je met comfort en gezelligheid. Deze villa biedt verschillende leefruimtes, perfect om samen te zijn met dierbaren, maar ook om je terug te trekken voor een vredig moment van bezinning. Met directe toegang vanuit de villa, nodigt een korte en ontspannende wandeling van slechts 800 meter je uit om het prachtige duingebied te verkennen, rechtstreeks naar het verrassende, vaak ongerepte strand en de verfrissende zee. Terwijl je wandelt, vergezellen "wilde uitgezette dieren" je op je pad – trotse, maar ook schuchtere Exmoor pony's, zachte Soay schapen en statige Hereford koeien, die allemaal bijdragen aan het natuurbeheer. En als de zon zachtjes ondergaat, biedt Villa Kwikstaart je het schouwspel van imponerende kiekendieven, valken en buizerds, die dit duingebied als hun jachtgebied beschouwen. De indeling van Villa Kwikstaart is als volgt: bij binnenkomst bevind je je in een ruime hoge 'Amelandse' bijkeuken, perfect voor het opbergen van schoenen, jassen en strandspullen. Er is een grote spoelbak aanwezig voor het schoonmaken van benodigdheden. Vervolgens kom je in de centrale hal, waar zich een ruim toilet bevindt. De hal geeft toegang tot de trap naar het souterrain, de bovenste slaapkamers en het woongedeelte met open keuken. Het woongedeelte van 77m2 is voorzien van een comfortabele loungebank en een aparte zithoek. Grenzend aan dit woongedeelte bevindt zich een luxueuze (tv/lees) kamer met extra zitgelegenheid. Het woongedeelte biedt uitzicht over het duingebied dankzij de ziterkers. De open keuken is uitgerust met moderne luxe, waaronder een heteluchtoven, magnetron, 5-pits gasfornuis, Teppan Yaki plaat, 2 vaatwassers, een royale side-by-side koelvriescombinatie en een ruime eettafel voor 10 personen, vervaardigd van gejut strandhout door een Amelander timmerman. Daarnaast is er een sfeervolle ingebouwde houthaard aanwezig. Er zijn 2 openslaande dubbele deuren die toegang geven tot het terras met windscherm of de trappen naar de tuin. De villa telt vijf slaapkamers waarvan er vier gesitueerd zijn op de eerste verdieping. Alle slaapkamers zijn uitgevoerd met - op maat gemaakte - boxspringbedden met matrassen van Mérens, een oer-Hollands natuurproduct wat garant staat voor optimaal slaapcomfort. Twee slaapkamers op de eerste verdieping zijn voorzien van een badkamer-ensuite, voorzien van ligbad, douche, toilet en wastafel. De derde slaapkamer is voorzien van twee eenpersoons boxspringbedden, heeft uitzicht op het bos en is in het bezit van een losse badkamer met uitzicht op de vuurtoren van Hollum. De vierde, en tevens laatste slaapkamer op de eerste verdieping is ingericht met een stapelbed in de vorm van een bedstee. Ook hier is slaapcomfort gegarandeerd door de matrassen van Mérens. Het souterrain van de villa is bereikbaar via de trap op de begane grond en leidt naar een hal uitkomende op de vijfde, tweepersoons slaapkamer en een modern ingerichte ruime badkamer met Finse Sauna, stortdouche en eigen toilet. De andere deur in de hal leidt naar een zeer ruime en lichte recreatieruimte, ideaal om heerlijk te ontspannen. Tevens is er in het souterrain een apart toilet om enigszins de privacy van de badkamer te bewaken. Aansluitend aan de recreatiekamer bevindt zich nog een zeer ruime kamer, die momenteel als was -en privéhok wordt gebruikt. Deze ruimte zou zonder enige moeite een andere bestemming kunnen krijgen. Buiten rondom de villa is er voldoende ruimte om te genieten van de natuurlijke omgeving. Om te ontspannen aan de grote eettafel of in diverse zit- en loungegedeeltes, en te genieten van de zon, een boek of de Hollandse luchten. In de directe omgeving is het een paradijs voor wandelaars en natuurliefhebbers. De villa ligt namelijk in het grootste binnenduingebied van de Waddeneilanden met vele wandelroutes. Ook de bossen en het strand zijn op wandelafstand van deze villa. Door deze rijke omgeving is het elke dag weer een verrassing wat je gaat beleven. Het schilderachtige dorp Ballum met het voorname restaurant Nobel gerund door inmiddels al weer de vierde generatie ligt eveneens op loopafstand. Bijzonder is verder het nabijgelegen vliegveldje Ballum Airport (waar je ook op kunt vliegen vanaf het vaste land) en Golfbaan Ameland. Welkom in Villa Kwikstaart - meer dan een huis, een betoverende belevenis waar je in perfecte harmonie met de natuur leeft, zonder concessies te doen aan comfort en luxe. Hier omarm je de droom die altijd in je hart heeft geleefd. Dit is het leven zoals je het altijd al hebt gewild! Voor een bezichtiging kun je contact opnemen met Makelaardij Ameland.